Come preparare il preliminare di compravendita: guida pratica
- 16 ago
- Tempo di lettura: 12 min
Per preparare correttamente il contratto preliminare di compravendita, il primo passo è raccogliere i documenti essenziali, eseguire le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche, e scegliere la forma giuridica adatta prima di firmare. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula, con un’imposta di registro fissa di 200 euro.
Questi sono i punti da affrontare subito, prima di qualsiasi firma:
Documenti d’identità e codice fiscale di entrambe le parti (in corso di validità)
Atto di provenienza dell’immobile: rogito precedente, dichiarazione di successione o decreto di trasferimento
Visure catastali aggiornate e planimetria catastale (da richiedere all’Agenzia delle Entrate o tramite un tecnico abilitato)
APE (Attestato di Prestazione Energetica) in corso di validità, obbligatorio già in fase di preliminare
Verifica ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per accertare l’assenza di gravami
Titoli edilizi (concessione, permesso di costruire, SCIA, condono) per verificare la regolarità urbanistica
Punti chiave
Preparare correttamente il preliminare di compravendita richiede documenti verificati, verifiche tecniche e giuridiche complete, e la scelta consapevole della forma contrattuale prima di qualsiasi firma.
Punto | Dettagli |
Registrazione entro 30 giorni | L’imposta di registro è fissa a 200 euro; il bollo è 16 euro ogni 4 facciate. |
Verifiche prima della firma | Ipoteche, conformità catastale e urbanistica, APE: vanno eseguite prima del preliminare, non dopo. |
Forma e trascrizione | Solo atto pubblico o scrittura privata autenticata permettono la trascrizione con effetto prenotativo. |
Caparra: scegliere con cura | La caparra confirmatoria consente l’esecuzione specifica; la penitenziale è una via d’uscita a prezzo fisso. |
Eredicasa | Gestisce raccolta documenti, verifiche tecniche, coordinamento notarile e supporto successorio in un unico servizio. |
Indice
Quali sono i passaggi pratici per arrivare al preliminare?
La preparazione del contratto preliminare segue una sequenza precisa. Saltare uno step non accelera il processo: di solito lo blocca.
Sopralluogo e valutazione dell’immobile (1–3 giorni, acquirente e venditore) Visita dell’immobile, verifica dello stato di fatto e prima stima del valore. Il venditore raccoglie i documenti di base; l’acquirente valuta la propria capacità economica e, se necessario, avvia la pre-istruttoria del mutuo.
Raccolta documenti e prime verifiche (3–10 giorni, venditore con supporto di tecnico o agenzia) Atto di provenienza, visure catastali, planimetria, APE, titoli edilizi. Parallelamente, verifica ipotecaria in Conservatoria. Per gli immobili ereditati, serve anche la dichiarazione di successione e la documentazione specifica per la provenienza da eredità.
Controllo di conformità urbanistica e catastale (3–7 giorni, tecnico abilitato) Un geometra o ingegnere verifica che lo stato reale corrisponda ai progetti depositati in Comune e ai dati catastali. Eventuali difformità vanno sanate prima del preliminare, non dopo.
Trattativa sul prezzo e accordo sulle condizioni (variabile, entrambe le parti) Si definiscono prezzo, caparra, termine per il rogito e condizioni sospensive (es. ottenimento del mutuo). Ogni accordo verbale raggiunto in questa fase deve poi trovare riscontro preciso nel testo scritto.
Redazione della bozza del preliminare (2–5 giorni, notaio o avvocato) La bozza include dati catastali esatti, modalità di pagamento, caparra, clausole sospensive e termine essenziale per il rogito. Meglio farla redigere o revisionare da un professionista.
Firma del contratto preliminare (1 giorno) Scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico davanti al notaio. La forma scelta determina se è possibile procedere alla trascrizione.
Registrazione entro 30 giorni (acquirente o venditore, o entrambi in solido) Obbligo di legge. L’imposta fissa è di 200 euro; il bollo è di 16 euro ogni 4 facciate o ogni 100 righe del documento.
Un consiglio: Se l’acquirente sta richiedendo un mutuo, avvia la pratica bancaria in parallelo alla raccolta documenti: i tempi di istruttoria bancaria sono spesso il collo di bottiglia dell’intera operazione e possono richiedere da 30 a 60 giorni.
Checklist completa dei documenti da preparare
La documentazione necessaria per la compravendita si divide in tre categorie: documenti del venditore, documenti dell’acquirente e documenti relativi all’immobile.
Documenti del venditore
Documento d’identità in corso di validità e codice fiscale
Stato civile (certificato di matrimonio, atto di unione civile o dichiarazione di stato libero)
Atto di provenienza dell’immobile (rogito notarile, dichiarazione di successione accettata, decreto giudiziale)
Eventuale procura notarile, se il venditore agisce tramite rappresentante
Documenti dell’acquirente
Documento d’identità in corso di validità e codice fiscale
Stato civile
Documentazione bancaria o lettera di pre-delibera del mutuo (se l’acquisto è finanziato)
Codice IBAN per la tracciabilità dei pagamenti
Documenti relativi all’immobile
Documento | Chi lo ottiene | Dove | Tempi indicativi |
Visura catastale aggiornata | Venditore o tecnico | Agenzia delle Entrate / portale catasto | 1–2 giorni |
Planimetria catastale | Venditore o tecnico | Agenzia delle Entrate / portale catasto | 1–2 giorni |
Atto di provenienza | Venditore | Notaio rogante o Conservatoria | 2–5 giorni |
APE (Attestato di Prestazione Energetica) | Venditore tramite tecnico abilitato | Tecnico certificatore | 5–10 giorni |
Titoli edilizi (permesso, SCIA, condono) | Venditore | Comune / Sportello Unico Edilizia | 5–15 giorni |
Visura ipotecaria | Venditore o notaio | Conservatoria dei Registri Immobiliari | 1–3 giorni |
Regolamento di condominio | Venditore | Amministratore di condominio | 2–5 giorni |
Liberatoria spese condominiali | Venditore | Amministratore di condominio | 2–5 giorni |
Certificato di agibilità | Venditore | Comune | 5–10 giorni |
Per gli immobili ereditati, la lista completa dei documenti per vendere immobili ereditati include anche la trascrizione dell’accettazione di eredità e, nei casi di comproprietà, il consenso di tutti gli eredi.
Quali verifiche non puoi saltare prima di firmare?
Le verifiche tecniche e giuridiche sono la parte che più spesso viene sottovalutata dai privati. Eppure è qui che emergono i problemi capaci di bloccare una vendita a rogito già fissato.
Visura ipotecaria. Richiesta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, rivela ipoteche volontarie (mutui), ipoteche giudiziali (pignoramenti) e privilegi fiscali. Una vendita con ipoteca non estinta non è automaticamente impossibile, ma richiede accordi precisi su chi estingue il debito e quando. Il notaio può gestire questa operazione contestualmente al rogito, ma va pianificato prima.
Conformità catastale. La planimetria depositata in catasto deve corrispondere allo stato reale dell’immobile. Tramezze spostate, locali chiusi o aperti senza aggiornamento catastale sono irregolarità che il notaio è tenuto a segnalare. La verifica della conformità catastale e urbanistica va eseguita da un tecnico abilitato che confronta planimetria catastale e stato di fatto.
Conformità urbanistica. Lo stato reale dell’immobile deve corrispondere ai progetti depositati in Comune. Sopraelevazioni, verande chiuse, ampliamenti non autorizzati: se non sono stati sanati con condono o SCIA in sanatoria, l’immobile non è commerciabile nella sua configurazione attuale. Approfondire la conformità urbanistica prima della vendita è indispensabile per evitare sorprese.
APE. L’attestato di prestazione energetica deve essere consegnato all’acquirente già in fase di preliminare. La sua assenza espone il venditore a sanzioni amministrative da 3.000 a 18.000 euro.
Impianti. Le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas) non sono obbligatorie per la vendita, ma la loro assenza va dichiarata esplicitamente nel contratto. L’acquirente deve sapere cosa compra.
Un consiglio: Verifica sempre la provenienza dell’immobile negli ultimi dieci anni. Se il venditore ha ricevuto l’immobile per donazione, i legittimari del donante possono agire in riduzione entro dieci anni dalla morte del donante (art. 563 c.c.), rendendo il titolo potenzialmente attaccabile. Questa verifica va fatta con il notaio prima del preliminare, non dopo.
Forma legale, registrazione e trascrizione: cosa scegliere?
Il contratto preliminare di compravendita, noto anche come «compromesso», deve rispettare la forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.). Per gli immobili, il definitivo richiede la forma scritta: quindi anche il preliminare deve essere scritto, a pena di nullità.
Le opzioni concrete sono tre:
Scrittura privata semplice: redatta e firmata dalle parti senza intervento di un pubblico ufficiale. È valida e registrabile, ma non trascrivibile nei Registri Immobiliari. Adatta per operazioni semplici tra parti che si fidano reciprocamente.
Scrittura privata autenticata: il notaio autentica le firme, attestando l’identità dei firmatari. Permette la trascrizione e offre maggiore certezza sulla data.
Atto pubblico: redatto direttamente dal notaio. Forma più solida, obbligatoria per alcuni casi specifici (es. immobili da costruire venduti da costruttore).
Registrazione. Qualunque sia la forma scelta, la registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla firma. L’imposta di registro è fissa a 200 euro, cui si aggiunge il bollo di 16 euro ogni 4 facciate o ogni 100 righe. La registrazione può avvenire telematicamente tramite il modello RAP dell’Agenzia delle Entrate, utilizzabile anche da intermediari immobiliari.
Trascrizione. Per procedere alla trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, il contratto deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione produce un effetto prenotativo: tutela il promissario acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite successive che il venditore potrebbe compiere dopo la firma del preliminare. Non è obbligatoria in tutti i casi, ma è fortemente consigliata quando intercorre un lungo periodo tra preliminare e rogito.
La trascrizione deve essere eseguita dal notaio. Per gli immobili da costruire venduti da costruttore, la trascrizione del preliminare è obbligatoria per legge e deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula.
Caparra confirmatoria o penitenziale: quale scegliere?
La caparra è la somma versata dall’acquirente al venditore al momento della firma del preliminare. La scelta tra le due tipologie non è neutra: determina i rimedi disponibili in caso di inadempimento.
Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): è la forma più comune nelle compravendite immobiliari. Se l’acquirente non adempie, il venditore trattiene la caparra. Se è il venditore a non adempiere, l’acquirente può esigere il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte adempiente può chiedere al giudice l’esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.), cioè ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.
Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): funziona come corrispettivo del diritto di recesso. Chi recede perde la caparra (se è l’acquirente) o restituisce il doppio (se è il venditore). A differenza della confirmatoria, non consente di chiedere l’esecuzione specifica né il risarcimento del danno ulteriore: è una via d’uscita «a prezzo fisso» per entrambe le parti.
Scenari pratici:
L’acquirente non ottiene il mutuo: se nel preliminare è inserita una condizione sospensiva per l’ottenimento del finanziamento, il mancato mutuo non costituisce inadempimento e la caparra va restituita. Senza quella clausola, l’acquirente rischia di perdere la caparra confirmatoria.
Il venditore riceve un’offerta migliore e vende a terzi: con caparra confirmatoria, l’acquirente può agire per il doppio della caparra o per l’esecuzione specifica. Con caparra penitenziale, il venditore paga il doppio e chiude la questione.
Emergono ipoteche non dichiarate: l’acquirente può rifiutarsi di procedere al rogito e agire per inadempimento del venditore, con diritto al doppio della caparra confirmatoria o al risarcimento del danno.
Una corretta distinzione tra le due tipologie nel testo del preliminare evita contenziosi costosi: la formulazione della clausola determina i rimedi disponibili.
Quali clausole inserire nella bozza del preliminare?
Un preliminare ben redatto non è lungo: è preciso. Le clausole che seguono non sono optional.
Clausole raccomandate:
Condizione sospensiva per il mutuo: «Il presente contratto è subordinato all’ottenimento da parte dell’acquirente di un mutuo ipotecario di importo non inferiore a X euro entro il [data]. In caso di mancato ottenimento, il contratto si intende risolto e la caparra sarà restituita integralmente.»
Termine essenziale per il rogito: indica la data entro cui il contratto definitivo deve essere stipulato. Se il termine è «essenziale», il suo mancato rispetto costituisce inadempimento automatico senza necessità di messa in mora.
Modalità di pagamento tracciabili: indicare IBAN, importi e scadenze per ogni versamento (caparra, acconti, saldo). I pagamenti in contanti oltre i limiti di legge sono vietati.
Dichiarazione di libertà da ipoteche e vincoli: il venditore dichiara che l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, servitù non dichiarate e altri gravami, salvo quelli espressamente indicati.
Ripartizione delle spese: chi paga l’imposta di registro, il bollo, le spese notarili, le spese condominiali arretrate.
Riferimento ai titoli edilizi: indicare estremi del permesso di costruire, eventuali condoni o sanatorie, con dichiarazione di conformità urbanistica.
Dati catastali esatti: foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita. Un errore nei dati catastali può invalidare clausole o creare problemi in fase di rogito.
Cosa evitare:
Formule vaghe sul termine del rogito («entro ragionevole tempo», «appena possibile»): fissare sempre una data precisa.
Omettere la condizione sospensiva del mutuo quando l’acquirente non ha liquidità propria sufficiente.
Indicare un prezzo nel preliminare diverso da quello che verrà dichiarato nel rogito: è una pratica illegale con conseguenze fiscali e penali.
Dimenticare di indicare le pertinenze (box, cantina, posto auto) con i relativi dati catastali separati.
Per le clausole contrattuali più complesse, una consulenza su clausole chiave da verificare con un avvocato specializzato può fare la differenza tra un testo solido e uno che lascia margini di contestazione.
Quanto tempo ci vuole e quanto costa?
La fase preparatoria, dalla raccolta dei documenti alla firma del preliminare, richiede in media da 2 a 4 settimane per un’operazione senza criticità. Se emergono difformità urbanistiche da sanare o se l’acquirente deve ottenere il mutuo, i tempi si allungano sensibilmente.
Tempistiche orientative:
Raccolta documenti di base: 3–10 giorni
Verifica ipotecaria e catastale: 1–5 giorni
Perizia tecnica di conformità urbanistica: 5–15 giorni
Istruttoria bancaria per il mutuo: 30–60 giorni
Redazione e revisione bozza preliminare: 2–5 giorni
Registrazione del preliminare: entro 30 giorni dalla firma
Dopo il rogito, l’istruttoria notarile e gli adempimenti successivi richiedono tipicamente 20–30 giorni.
Costi da prevedere:
Imposta di registro: 200 euro (fissa, indipendente dal valore dell’immobile)
Bollo a fasce calcolato ogni 4 facciate o ogni 100 righe del contratto
Onorario del notaio per la redazione o autenticazione del preliminare: variabile, generalmente tra 500 e 1.500 euro a seconda della complessità
Perizia tecnica di conformità: 300–800 euro circa, a seconda del tecnico e dell’immobile
APE: 150–400 euro, a seconda della classe energetica e della superficie
La ripartizione delle spese tra venditore e acquirente è liberamente negoziabile, salvo le imposte che per legge gravano su entrambi in solido. Nella prassi, le spese di registrazione del preliminare sono spesso divise a metà; le spese notarili del rogito definitivo sono tradizionalmente a carico dell’acquirente, salvo accordo diverso.
Quando chiamare notaio, avvocato, tecnico o agenzia?
Ogni professionista ha un ruolo preciso e un momento ottimale di coinvolgimento. Sovrapporli o aspettare troppo è il modo più sicuro per creare ritardi.
Notaio. Coinvolgerlo prima della firma del preliminare, non solo per il rogito. Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea che il notaio svolge controlli di legalità preventivi che permettono di individuare criticità come ipoteche o difformità urbanistiche prima che diventino ostacoli insormontabili. Per gli eredi, il notaio è anche il riferimento per le garanzie nella vendita di immobili ereditati. Affidagli: verifica ipotecaria, controllo della provenienza, redazione o autenticazione del preliminare, trascrizione.
Tecnico abilitato (geometra o ingegnere). Da coinvolgere nella fase di raccolta documenti, prima della firma. Compiti: verifica della conformità catastale (planimetria vs. stato di fatto), verifica della conformità urbanistica (progetti depositati vs. stato reale), redazione dell’APE se non disponibile, eventuale pratica di regolarizzazione.
Avvocato. Utile quando la trattativa è complessa, quando ci sono comproprietari in disaccordo, quando emergono questioni di prelazione (locatari, coeredi) o quando il venditore ha ricevuto l’immobile per donazione. Sapere quando serve un avvocato per i contratti fa risparmiare tempo e denaro nelle situazioni borderline.
Agenzia immobiliare. Coordina le parti, gestisce la raccolta documentale, redige la proposta d’acquisto e accompagna la trattativa. Non sostituisce notaio o tecnico, ma riduce il rischio di dimenticare passaggi critici e accelera i tempi di raccolta.
Domande da porre al professionista al primo incontro:
Hai già verificato la provenienza dell’immobile e l’assenza di ipoteche?
Ci sono difformità catastali o urbanistiche da regolarizzare?
Qual è la forma consigliata per il preliminare in questo caso specifico?
Quali clausole sospensive sono necessarie date le circostanze?
Un consiglio: Assegna a un solo soggetto, preferibilmente il notaio o l’agenzia, il ruolo di coordinatore tra i professionisti. Quando notaio, tecnico e avvocato lavorano in parallelo senza un punto di raccordo, le informazioni si perdono e i tempi si allungano.
Il vero problema non è la burocrazia: è la sequenza
Chi ha seguito molte compravendite sa che i preliminari saltano raramente per mancanza di documenti. Saltano perché le verifiche vengono fatte nell’ordine sbagliato, o perché si firma prima di avere le risposte alle domande giuste.
Il caso più frequente: l’acquirente firma il preliminare con caparra confirmatoria, poi scopre che la banca non eroga il mutuo sull’immobile perché la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto. A quel punto, senza una clausola sospensiva, la caparra è a rischio. Non è un problema di cattiva fede: è un problema di sequenza.
Un altro errore ricorrente riguarda gli immobili con provenienza donativa. Molti venditori non sanno che una donazione ricevuta negli ultimi dieci anni può rendere l’immobile difficilmente finanziabile dalle banche, perché i legittimari del donante potrebbero agire in riduzione. Questa verifica richiede cinque minuti con il notaio e può evitare mesi di trattativa naufragata.
La guida che hai letto serve proprio a questo: non a fare tutto da soli, ma a sapere cosa chiedere, a chi e quando. Chi arriva al preliminare con i documenti già verificati e le clausole già discusse con un professionista firma in modo consapevole, non sperando che vada bene.
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Preparare un preliminare richiede tempo, attenzione e il coordinamento di più professionisti. Eredicasa offre un servizio completo che parte dal sopralluogo e dalla valutazione dell’immobile, raccoglie e verifica la documentazione necessaria, coordina il tecnico per la conformità catastale e urbanistica, e accompagna venditore e acquirente fino alla firma davanti al notaio.
Per chi vende un immobile ereditato, il servizio include anche il supporto per la dichiarazione di successione, la gestione delle pratiche catastali e la consulenza legale in ambito successorio. Nessuna duplicazione di lavoro, nessun passaggio dimenticato.
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